Как правильно проверить недвижимость (скелеты в недвижимости).

Мы все когда-либо приобретаем недвижимость и при этом рискуем, что в дальнейшем сделка будет оспорена. В данной публикации попробую рассказать, как обезопасить сделку с недвижимостью, в том числе от неожиданных случаев.

Проверка на залог и ограничения, наличие исполнительных производств у собственника

Первое, что нужно проверить, – это наличие залогов и ограничений. Это довольно просто: нужно запросить справку ЕГРН из Росреестра. Данную справку лучше получать перед самой сделкой.

Также не помешает проверить наличие исполнительных производств у собственника. На сайте судебных приставов исполнителей есть специальный сервис для этого.

Проверка собственника нужна для того, чтобы избежать ситуации, когда приставы наложат запрет на регистрационные действия (арест) с недвижимостью в момент совершения сделки.

Ну и конечно не помешает проверить на сайте «Правосудие», нет ли судебных дел в отношении собственника, по которым может быть наложен арест на недвижимость.

Указанное выше вполне банально, и большинство из вас уже об этом знает, но далее…

Проверка на наличие лиц с правом бессрочного проживания и пользования

Лиц с правом бессрочного проживания не в силах снять с регистрационного учета даже собственник без их согласия.

К таким лицам, например относятся:

• лица, отказавшиеся от приватизации (ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»). Важно, что сюда могут быть отнесены те, кто не смогли воспользоваться этим правом (осужденные и т.п.);
• лица, которые получили это право на основании завещательного отказа. Например, отказались от наследства, но с условием бессрочного проживания;
• на основании различных соглашений бывшего собственника (Апелляционное определение Московского городского суда от 12.01.2017 по делу № 33-1137/2017).

Отдельно идут несовершеннолетние, за которыми право проживание может сохраняться до достижения ими совершеннолетия в случае отсутствия иного жилья для проживания.

Правда обезопасить себя при покупке недвижимости довольно легко, если требовать снятия с регистрационного учета всех до совершения сделки с указанием на отсутствие лиц с правом пожизненного (бессрочного) проживания.

Совместное недвижимое имущество (бывших супругов)

Все мы знаем, что совместно нажитое в браке имущество является общим имуществом (ст. 34 СК РФ). Многие предполагают, что если после развода имущество не поделено в течение 3 лет, то все хорошо, но не все так однозначно.

Важно: такое обременение не регистрируется в ЕГРН.

Приведу сразу сложный пример, но он покажет всю глубину этой проблемы. Вы приобретаете недвижимость, все проверили: обременений нет, долгов нет, никто не зарегистрирован, жена продавца дала согласие на продажу, все красиво.

Но через месяц бывший супруг собственника, с которым развелись пять лет назад, подает иск о расторжении сделки.

В своем иске он указывает, что данная квартира (дом, недвижимость) была приобретена еще в период их брака, а после развода имущество не делили, так как спора не возникало, кто где проживает, но от своего права на совместно нажитое он (она) не отказывалась, а о нарушении прав узнали, когда недвижимость была продана без их ведома.

И суд согласно судебной практике ВС РФ (Определение ВС РФ от 02.07.19 г. № 4-КГ 19-19 и многим другим) встанет на сторону бывшего супруга.

Очень показателен случай, когда ВС РФ признал право на половину дома спустя более шести лет и после смерти бывшего супруга, у которого на тот момент уже была новая семья.

Вывод такой: во избежание ситуации, когда бывший супруг потребует своей доли, нужно:

• проверить, когда приобреталась недвижимость (квартира, дом и т.д.), состоял ли собственник на тот период в браке;
• знать, происходил раздел имущества при разводе.

Если нет, нужно взять от бывшего супруга документ, подтверждающий отсутствие претензий на недвижимость;
даже если раздел был произведен, то нужно убедиться, что недвижимость также участвовала в разделе (так как раздел может происходить по частям, то есть там, где есть неопределенность, а вот с правом пользования недвижимостью на тот момент неопределенности не было).

Будьте бдительны при покупке недвижимости и проверяйте по всем параметрам.